大家好，我是勇谈。对于到底购买精装二手房还是新房毛坯？很多购房者都有一个自己的疑问，其实有过购房经验的朋友应该都知道一点“买房需要根据自身需求，这里面自然也需要根据实际情况来”，对于绝大多数普通购房者来说买房讲究性价比还是比较重要的。借此机会简单谈谈我的观察。

到底要买二手房还是新房？搞清楚他们之间的区别很关键

• 新房和二手房的区别一般集中在产权年限、房龄、位置和费用等方面

1. 从产权年限、房龄和费用等方面二手房其实是没有多少优势的。相比于新房来说二手房一般都是产权年限较短，房龄较长等之间缺点，而且在实际交易过程中多数情况下购房者是要承担多数税费的。也就是说二手房哪怕房价均价会比新房便宜或者差不多，实际购买过程中这点优势是体现不出来的。
2. 二手房唯一的优势其实就是位置和免装修，可以达到拎包入住。不少购买二手房的朋友其实主要还是相中了位置，尤其是周边资源配套比较好的二手房小区。毕竟如今的新房多数都是期房，期房也就意味着未来几年的资源配套不会那么完善。如果说是急于子女入学或者其他需求的朋友，二手房往往是他们的最佳选择。

• 如果说新房和二手房价格差距不大的情况下，没有特殊需求其实建议考虑适龄的二手房

三四线城市的房产其实未来面对的最大问题不是其他，主要就是烂尾、房屋质量和延期等问题。图上所示是近10年来我国房企竣工房屋面积及竣工率走势图，可以看到一个十分明显的现象“竣工面积和竣工率都在持续走弱”。也就是说哪怕房价在持续上涨的今天，房企也无法保值按时按质量完工交付，这也跟房企负债率持续走高有关系。尤其是近几年曝出的烂尾、延期等房屋质量问题，多数都是集中在三四线城市。所以，三四线城市买房性价比固然重要，最重要的其实还是能够按时交付，能尽量买现房就买现房。

到底要买新房毛坯还是精装修二手房？其实可以通过几个方面来做出选择

• 自己的需求点是什么？到底在意什么？这点很重要

见过太多三四线城市的朋友对于新房有一种由衷的喜爱，包括大多数购买婚房的朋友都希望自己购买的房产能够是新房而不是二手房。这样的观点可以说在三四线城市司空见惯，不能说这样的想法不对，关键得看自己的真实需求。几点愚见：

1. 二手房是现房，能够尽快解决很多问题。无论是居住还是子女教育可以说二手房都能最快的解决，这点对于真正的刚需来说至关重要。免去等待的时间，能够尽快的投入使用这点是期房不能比拟的。根据观察来看，三四线城市的二手房一般处于的地理位置都还不错，无论是商业、交通、教育等资源配套都比较完善。对于刚需来说二手房其实算是最佳选择了。
2. 期房是新房一般需要2-3年的等待期，因为建筑行业发展过于迅速的原因2-3年足以让新建商品房给人耳目一新的感觉。新房跟二手房的区别不仅仅是产权年限，包括房屋构造、小区环境配套和物业服务等都是有很大区别的。就像人车分流、大商业配套等都是很多老旧小区没有的，建筑行业的改革创新还是很快的。

• 一般来说多数城市的二手房价格都是要稍低于新房（期房）价格的，如果说价格差别不大甚至二手房价格高于新房的话，大家就需要注意了

就以北京大兴为例，截止到6月份二手房网站公布的北京大兴房价均价为42034元/平米，而大兴新房均价为54071元/m²；其实不仅仅是北京包括全国绝大多数城市同个区域内新房价格高于二手房基本是常态，这也是正常的房地产市场现状。那么如果出现了二手房价格与新房价格差距不大甚至二手房价格高于新房，那么就可以判断为“价格倒挂”。也就是说房地产市场出现了不正常情况，一般这样的城市都或多或少有大量烂尾或者延期交房的现象出现。这个时候尽量选择二手房、现房才是明智的。

三四线城市到底买新房还是二手房？其实并没有准确的答案，关键要根据自身情况和当地市场情况作出最优选择即可

1. 经过上面的我们简单的分析，基本上我们可以得出这样的一个结论“现房为王”。在房地产市场步入稳定期，甚至是下滑期的情况下，房企资金链出现问题导致的烂尾、延期交付的情况会越来越普遍，这点是由房企过高的负债率决定的。作为购房者来说花费几十万上百万最重要的还是要落到实处，把房子拿到手中才是最根本的，多数普通人经不起一次打击。
2. 调取近10年来住宅商品房销售数据，我们可以清楚的看到房屋供应过剩已经达到40%。

图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到一个十分明显的数据“近10年来我国住宅商品房销售累计突破120亿平方米”，近10年来我国城镇常住人口增加不过1.78亿左右，按照人均40平米的住房需求来计算，累计10年的住宅商品房空置率也已经达到40%以上。哪怕扣除了2018和2019年未交付房屋面积，空置率达到30%也是板上钉钉。供过于求的情况在二手房市场会更加普遍，按照正常道理来说二手房价格持续走弱应该是大概率。

综上，对于三四线城市的朋友如果要买房建议选择二手房（现房），期房尽量选择大品牌开发商起码没有烂尾或延期交房的问题。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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