四川省物业管理条例(峨眉山市物业管理条例)

一）物业管理是城市管理的一个重要组成部分，事关千家万户的切身利益和社会稳定发展。《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）于2012年7月1日正式实施后，市房管局于2012年11月代市政府拟定了《峨眉山市物业管理实施细则》（征求意见稿）。新出台的《条例》中明确了乡、镇人民政府及政府各级行政职能部门在物业活动应做到各尽其责。《条例》里明确了乡、镇人民政府组织、指导、协调本辖区内物业管理区域“业主大会”的设立和“业主委员会”的工作，督促“业主大会”和“业主委员会”依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。市房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。2012年7、8月为贯彻《条例》的顺利实施，房管局组织人员参加了省、市一级的物业管理培训学习，同时印发《条例》等法律、法规的宣传资料6000多份，目的是使广大居民和业主的物业管理意识普遍增强。

2013年3月市房管局邀请乐山房管局物业管理专家对我市中心城区各（乡、镇）、社区的分管负责人进行了一次关于物业管理业务指导的培训会，主要是根据《条例》中涉及乡、镇人民政府及社区物业管理工作方面职责的业务指导。

《条例》中，关于公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

（二）市房地产管理局对物业服务企业实施备案制度，要求物业服务企业：1、公司营业执照；（提交原件和复印件）2、税务登记证；3、组织机构代码证；4、资质证书；（提交原件和复印件）5、物业管理从业人员证书；（提交原件和复印件）6、物业合同备案；7、一级企业备案需提供企业经理的身份证原件及复印件；8、物业从业人员，管理人员劳动合同。

（三）市房管局目前日常开展的工作如下：1、负责对本行政区域内物业服务企业资质备案工作；2、负责对本行政区域内物业企业资质申报和换证的初审工作；3、负责指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷；4、负责对本行政区域内商品房专项维修资金申请使用的审批、划拨工作；5、参加小区筹备业主大会会议及首次业主大会会议。

二、关于业主大会和业主委员会筹建问题。

我市乡、镇人民政府负责对业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

三、关于物业服务企业选聘问题。

2012年7月1日起施行《四川省物业管理条例》。根据《条例》第三十六条住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前物业服务。根据《条例》第四十五条业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

四、关于物业管理服务问题。

根据建设部125号《物业服务企业资质管理办法》，市房地产管理局按照《物业服务企业资质管理办法》开展工作，不断加强对物业服务企业的资质管理工作，现已清理一些无资质、无实力、无信誉和不懂管理的企业进入物业服务行业。目前，新建商品住宅已有序开展前期物业服务，对建设单位要求通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。市房地产管理局作为行业主管部门下一步还会将优秀的物业服务公司向业主委员会及居民（村民）委员会进行推荐，从而使广大小区业主获得更加优质高效的服务。市房地产管理局目前已开展了对物业小区进行定期巡查工作，对各物业服务企业的资质证书、物业管理人员取得岗位证书、物业服务费价格执行标准、物业方面宣传条例、室内装修管理规定、业主报修记录、小区管理规约等制度建立情况。

五、关于建设单位遗留问题方面。

按照峨规建发[2010]13号《关于加强前期物业服务管理工作的通知》，开发建设单位在前期规划和设计中，要切实从物业的管理是使用角度出发，统筹规划，合理布局，注重配套设施的完善和安全保障系统的设计；物业管理企业承接物业管理项目时，开发建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验；开发建设单位应对物业管理企业提出的物业质量及其它遗留问题及时解决。承接双方应当做好查验记录。查验中发现物业资料不齐全、共用部位、共用设施设备质量和使用功能问题，物业管理企业应当书面告知建设单位，开发建设单位应当予以整改。对边建设、边入住的物业，应当保证水、电、气的正常供应和交通道路的畅通，并做好承接验收记录。

六、关于无物业管理住宅小区的物业维护、管理问题。

目前我市中心城区自治管理的小区168个，无物业管理小区210个。根据《物权法》、《四川省物业管理条例》等法律、法规，在住宅小区已符合相关设立业主大会的条件后，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，已交付专有部分百分之十以上业主可以联名向物业区域所在地乡、镇人民政府提出设立业主大会的书面申请。小区全体业主决定小区一切的管理事务。第五十六条公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。市房管局在具体工作中存在许多问题和困难。由于我市物业管理体制过分单一薄弱，缺乏物业所在地乡、镇人民政府的监督和指导，缺少政府相关职能部门的齐抓共管，单凭房管部门一家的努力难以搞好物业管理这项涉及千家万户切身利益的工作。希望进一步明确政府各行政执法部门在物业活动中的工作职责。各部门要积极配合，齐抓共管，共同为维护搞好小区物业管理工作，使广大业主拥有一个美好的居住环境，构建和谐社会而共同努力。

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