买房是件大事，因为购房开支实在太大了，所以购房者不得不慎之又慎。尤其是初次买房的朋友，由于没什么经验，签合同时往往忐忑不安，生怕被坑了。比较而言，买新房相对容易一些，风险也小。而购买二手房要复杂的多，风险也大。两者的风险不同，因此，在签合同时，新房与二手房的关注点也有所不同。

购买新房应注意那些问题？

买新房是直接与开发商签订合同，其风险主要来自延迟交房或者因工程烂尾而无法交房。因此，关注点主要是项目的合法性、开发商的实力以及销售是否合法。如果是按揭购买，还需要注意自己的信贷能力。

一、签合同之前需要注意的事项

1、核查拟购楼栋是否已取得《商品房预售许可证》，有预售证的房子说明其手续齐全，已办理了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，项目本身安全。还要了解开发商拿地时间，以便掌握剩余土地使用权期限等信息。

2、现场查看工程进度，以及所购楼栋具体位置及周边环境，确认是否存在影响居住条件的不利因素。

3、详细询问售楼员关于项目周边是否规划有影响居住的不利因素，比如垃圾站、变电站、换流站、化工厂、医院等。

4、详细了解项目配套的具体实施计划。

5、详细询问按揭贷款情况，可否可使用公积金？以及如果银行不放贷对，定金及预付款的处理方式。

6、提前咨询贷款银行有关利率、贷款审核条件、贷款政策，评估贷款的可行性。

7、了解开发商背景和实力，尽量回避没实力、没经验的小开发商。

8、了解有关限购限贷政策，保证具有购房资格。

9、事情没搞清楚之前，不要急于交纳定金及首付款。

二、签合同时应注意的主要事项

上述事项了解清楚之后，就可以与开发商正式网签合同。正式合同一般都是格式条款，重点要留意有关的细节部分。

1、仔细核对买受人姓名、身份号码、邮寄地址、联系电话等信息，确保无误。

2、仔细核对购买的房屋楼栋号、楼层、房号、平面图，确保无误。

3、核实不利因素中是否有不能接受的事项，并签字确认。

4、核对总价款以及单价是以套内面积计价，还是以产权建筑面积计价，这涉及到交房时结算房款问题。

5、核实交房日期以及逾期交房的处理条款内容。

6、核实实际交房面积出现误差时的处理条款内容。

7、精装修房的交房标准，洁具、电器品牌。

8、样板间拍照录像，突出选材品牌，作为交房时的验收标准以及日后维权的证据。

9、分期、按揭购房要注意阶段付款的截止时间节点，避免出现逾期的情况。留意贷款失败时的解决方案。

10、网签后无法当场拿到合同，要注意拍照留存，保存好交款收据和认购书。

不得不说，在与开发商签订合同时，购房者实际上处于弱势地位，有些合同条款不合理，但是却无法更改。因此，购房者只能就上述事项多留心。

购买二手房应注意哪些问题？

二手房与新房不同，其交易要复杂的多，购房者更需要仔细甄别。二手房交易通常需要签订两份合同，一是买卖双方直接签订的代表真是意思表示的房屋买卖合同；二是通过房产交易中心签订的用于交易过户的网签合同。这两份合同内容往往不一样，前者反映的是交易双方的实际成交条件。而后着只是为了办理过户手续签订的合同，合同价格一般远低于实际成交价格，合同条款也都是格式条款。在处理房产纠纷的案例中，通常是认定代表买卖双方真实意思表示的房屋买卖合同为有效合同。因此，买二手房需要注意的是买卖双方直接签订的房屋买卖合同。

一、签订二手房买卖合同之前需要注意的事项

二手房交易纠纷多，很大程度是由于签订合同前忽略了一些细节问题，结果导致一系列后遗症 ，诸如不能过户，存在产权纠纷，无法交房等等，给购房者带来无穷的烦恼，甚至是经济损失。因此，如果有意购买二手房，一定要做足功课。

在签订合同之前，务必做好以下几件事：

1、查验产权情况，需要核实交易人是否为实际产权人。了解交易房屋是否有权属证书，是单证（房产证）、双证（房产证、土地证），还是不动产证。拿证时间是否满两年、满五年，是否家庭唯一住房住房？了解房屋产权性质，是商品房，还是房改房、回迁房、集资房、经济适用房、共有产权房、双限房？

2、核查房屋是否处于可交易状态，是否存在房屋被查封、冻结、抵押、限制交易等情况。这需要同产权人一同到不动产登记中心才能查阅。

3、到房屋所在小区实际考察，了解物业服务及收费状况、供暖情况（北方地区），房屋是否存在异常（例如，发生过刑事案件）。到物业了解业主是否存在历史欠费情况。

4、通过观察、走访了解房屋质量问题，顶楼注意屋面漏水问题，一楼注意下水问题。

5、以上情况不确定之前，绝对不付定金。

二、签订二手房买卖合同时，主要应注意的问题

1、合同要与产权人本人签订，所有产权人都需要现场签字。

2、合同条款要详细，包括但不限于：

（1）房屋坐落、楼栋、房号、户型格局、产权面积、产权人姓名、身份证号、电话等信息。

（2）交易价格，宜采用总价成交。要明确成交价款是否包括家具、家电、车位、车库、仓房等附属设施、物品。交易涉及的买卖双方税费如何分担？必须明确是各自承担，还是全部由买方承担。

（3）付款方式。分期、一次性、按揭要写清楚，资金是否通过主管部门监管也要明确。

（4）付款条件。

（5）房屋交付条件。要明确何时交付？以及满足什么条件时交付。

（6）房屋交付标准。要明确是否现状交付？包括家具等打包出售的，应列明主要物品清单，作为合同附件。

（7）历史费用清缴条款。

（8）户口迁移时限条款。

（9）住宅专项维修资金过户条款。

（10）违约条款，包括单方毁约、买方未及时付款、卖方不配合过户、延迟交付房屋、延迟迁移户口、不及时清缴欠费等各种违约行为的赔偿责任和赔偿金额。

（11）合同解除条件及善后条款。比如卖方故意隐瞒房屋发生过刑事案件、买方贷款未批等原因导致合同解除，定金及收付款如何处理。

3、卖方关于房屋不存在产权纠纷、可交易、不存在隐瞒影响房屋交易的其他重大事项的书面承诺，或者直接写入合同条款。

4、双方协商达成一致的事项要落实在合同条款中。

5、合同尽量要在产权调查后即可签署，以防止房屋交易状态发生变化。

二手房交易可以通过房产中介，也可以直接交易。找中介务必要选择有实力、口碑好的连锁企业。

购买二手房应着重把握以下几点：

一是，没证的房子坚决不买，如果比较介意增值税，不满二的房子坚决不买。如果坚持买，就要及时过户。

二是，有按揭贷款的房子尽量不买，如果非买不可，也要坚决拒绝替卖方提前还贷。

三是，交易资金最好是通过主管部门或银行进行资金监管，绝对不要把房款交给中介。

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