城镇土地使用税如何计算(打算出售二手商铺，在土地增值税的算法上需要用到土地使用年限，土地使用年限如何算)

不请自来，很高兴回答你的问题。

首先呢二手商铺出售方需承担的税费主要有：个 人所得税、营业税、土地增值税、印花税和手续费等。

其中，个人所得税为差额部分的20%，即 （卖出价-买入价-营业税-契税-土地增值税-装修费用-贷款利息-公正费）×20%

营业税为差额部分的5.55%，即（卖出价-买入价）×5.55%

印花税为合同价×0.05%

手续费为合同价×0.5%

土地增值税为增值额的30%—60%，即（卖出价-扣除项目）×（30%—60%），扣除项目包括买入价、营业税、契税、发票金额扣除额（当年-发票年限+1）×5%×发票额。如发票是2003年的，发票金额为100万元，发票金额扣除额=（2011-2003+1）×5%×100万元。

当增值额未超过50%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×30%

当增值额超过50%、未超过100%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×40%-扣除项目×5%

当增值额超过100%、未超过200%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×50%-扣除项目×15%

当增值额超过200%时，土地增值税=（卖出价-扣除项目）×60%-扣除项目×35%。

二手商铺购买方需承担的税费主要有：契税、印花税和手续费等。其中，契税为合同价×3%，印花税为合同价×0.05%，手续费为合同价×0.5%，若有贷款则缴纳登记费500元。

值得一提的是，二手商铺买卖的税费计算比较复杂，且各区（县）房地产交易中心税费计算标准可能有所不一，闪转网上述标准仅供参考，具体以实际操作为准。

扩展：

社区商铺买卖需要出示的证件

1、社区商铺买卖需要认真检查开发商的相关证件是否齐全，所售商品房是否合法销售，从法律角度讲，这和自身利益息息相关。尤其是合法销售的预售证。

2、预售证的取得也是表明开发商已具备合法销售资格，因此一定要检查清楚预售证是否和开发商名字相符，预售证是否存在作假行为，不过现在开发商只要能够取得预售证，当地房管局网站都会及时公布信息，因此确保万一，最好登陆相关网站查看。

3、谨慎签订购买商铺买卖合同，这里重点强调在签订商铺买卖合同有关公摊面积、返租承诺、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺不同于普通住宅，一般情况下其公摊面积在30%左右，甚至大多。

值得一提的是，社区商铺买卖需要出示的证件，每个区（县）房地产交易中心的标准可能有所不一，上述标准仅供参考，具体以实际操做为准。

谢谢..

Tags：如何 / 二手 / 计算 / 城镇 / 出售 / 土地使用税 / 打算 /