一个人口30多万的县城，房价现在3000-5000元/平米，是否还有上涨空间？说实话，多数的县城房产前景应该都不会太好，但也不是绝对的，还是要具体问题具体分析。小菜分享下个人对未来县城发展的不利因素和有利因素，供参考。

第一、顶层设计上的不利因素

我们国家在城市发展道路上，存在两种不同的观点。一种是以城市群、都市圈为发展核心的大城市派，比如美国、日本；另一种则是以中小城市、城镇为发展核心的小城市派，比如德国、意大利。

最后哪派胜出了呢？

根据国务院“十三五”规划纲要，确立了“两横三纵”的城市发展布局，并规划了重点发展的“2+17+2”的城市群和都市圈。具体拆分就是2个世界级湾区、17个城市群和2个都市圈。

2019年3月，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，要求贯彻中央经济工作会议精神，持续推进城市群发展，培育发展现代化都市圈，推动大中小城市协调发展。

2019年12月，国务院办公厅发布《关于促进劳动力和人才社会性流动机制改革的意见》，要求全面取消Ⅱ型大城市落户限制，放宽Ⅰ型大城市落户条件，完善超大城市落户积分制，取消了之前“严格控制”的语言表述，确保合理、公正、畅通、有序的人口社会性流动。

通过这三个权威性的文件，我们已经可以看出是哪派胜出了！未来城镇化的核心就是城市群和都市圈，中小城市发展将处于相对弱势的地位。

也就意味着，在顶层设计上，像县城这类城区常住人口在100万以下的中小城市，发展前景将处于相对弱势的地位。

图片来源：国务院“十三五”规划纲要

第二、影响房价的不利因素

除了在国家城市发展战略层面处于相对弱势的地位外，县城房地产发展还面临以下这些不利因素。

02、产业外迁

人口向大城市聚集后，产业为了追逐人才、消费市场和更好的发展配套，也会跟随人口迁徙的路线向大城市迁徙。但受控于经营成本、利润和环境保护，产业会迁徙到大城市郊区和周边的卫星城市。

产业到来后，人口会被产业吸引，向大城市郊区和卫星城市转移，进而推动大城市郊区化，推动郊区和卫星城市的发展，为接下来的城镇化第三阶段（城市郊区化）出现奠定基础。

04、收入降低

多数中小城市房产的消费主力还是本地常住居民为主。

随着人口不断外流，产业不断外迁，经济逐年下滑，带来的结果就是居民收入不断降低。收入降低，大家没钱消费，购买力下降，那房价下降就是合理趋势。

综合上面四个影响未来县城房价的核心要素，如果县城不在城市群或都市圈中，不是大城市的卫星城市，前景就不是太好。

第三、为什么还对你说的县城房价抱有信心？

不是所有的县城前景都会黯淡，这是不科学的。

有一些县城，基于长期的产业发展和城市积累，会沉淀出鲜明的经济特色和城市特色，并顺应未来的人口趋势，催生出新的、依托城市特点的新兴产业，比如康养产业，成为城市发展的新动能。

02、康养产业

为什么要专门说人口结构呢？

因为你提到，你们县城是旅游城市。

如果县城除了继续发展旅游业，还能依托旅游业和城市先天条件，培育新的康养产业，那不但能通过旅游业吸引外来人流，还能通过培育康养产业增加消费，将人口留住，并带动县城经济发展。

因此，如果县城旅游资源丰富，具备旅居和康养条件，那这样的县城前景还是美好的。我们这边有个边陲县城，远离大城市，是个著名的侨乡，旅游资源丰富，地热资源丰富，气候宜居，还有深厚的文化气息，城市规划又定位旅游业，积极发展大健康产业，经济和房产发展都很好，现在的房价已经到1.2万-1.5万/平米，直逼省会房价。

第四、小菜的建议

通过上面对县城未来房产发展的不利因素和前景因素分析，如果县城具备先天资源优势，还能借机培育出新兴产业，作为未来城市经济发展的新动能，那这样的县城房价就是有前景的。

目前来看，中西部多数县级城市的房价，也就在3000-8000元/平米的水平。如果整体经济持续向好发展，基于通货膨胀带来的物价上涨，房价跟着上涨也是趋势。

但是，县城城区范围往往都不是很大，各项配套往往都集中在中心城区，投资县城房子的话，尽量还是不要买得太郊区，往中心区买的话，风险更小一些。

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