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房屋租赁如何合理避税(在纽约出租房屋后如何巧妙合法避税)
2022-09-11 02:55新闻
简介 谢谢您的提问！ 个人在美国投资房地产进行出租税务规划通常需要考虑以下几个方面。 首先，需要考虑投资人个人的身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同，面...
谢谢您的提问！
个人在美国投资房地产进行出租税务规划通常需要考虑以下几个方面。
首先，需要考虑投资人个人的身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同，面临投资的税率以及将来房屋处置都会不同，总的原则是美国税务居民的税务负担要小于非美国税务居民。美国税务居民(美国公民，美国绿卡，或者满足居住天数要求即过去一年在美国居住不少于183天或三年累计加权不少于183天)的投资收益会和个人其他工资薪金，投资股利利息等全球收入放在一起综合考虑税负。非美国税务居民仅针对美国境内的收入及支出申报纳税。
其次，购置房产时需要考虑是以个人名义持有还是以公司名义持有。如果以自住为主，那么用个人名义持有比较普遍。具体来讲，个人名义持有房产手续相对简单，易于管理，节省费用，并且美国税务居民享受个人$25万美元，夫妻双方合计$50万美元的资本利得处置抵减额。个人持有的弊端包括可能面对的个人无限责任及遗产税的问题。2018年美国税务居民的联邦遗产税门槛是$1120万美元。如果以公司名义持有房产的话，好处是规避风险，不追究个人资产，管理和分配灵活，保护个人隐私等，比较适合专业投资房产且房源较多的客户。弊端是费用相对较高，手续较为繁琐，需要专业人士注册会计师参与编制财务报表，并且处置时不能享受个人$25万，夫妻双方$50万美元资本利得抵减额，此外，卖房时的税率通常比个人税率较高。
第三，针对具体出租房屋而言，税金计算方式即为所有租金相关收入减去必要成本费用后乘以适用所在个人或公司所得税率即得到当年出租房屋的所得税。首先全部租金收入需要申报，同时，出租房屋产生的各项税费以及折旧费用等均可以冲减收入并在Form 1040 Schedule E体现。
在抵减收入方面可以从以下几个方面入手： 1. 折扣费用，一般住宅地产按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。 2. 贷款利息及贷款点数。如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。 3. 房屋保险金。房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等。 4. 房产税。房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。 5. 房屋维修费用。比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。 6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用，比如火车地铁机票等等。 7. 水费电费等，如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。 8. 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。 9. 广告费用。例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。 10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。 11. 法律支出。如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。 12. 意外损失及失窃等。如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。 13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出均可以在租金收入里面抵减。
第四，针对外国人如何申报美国房产租金收入的问题有以下两种处理方法：第一种，不申报租金收入不报个人所得税。这种情况下，租金收入的30%需要上缴美国国税局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金，中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报IRS。如果没有中介，屋主有义务自行上缴租金收入30%。总之，不报税的话，30%的收入是要上缴IRS的。第二种，申报租金收入申报个人所得税。
此种方式可以在租金收入中抵减房产税，贷款利息，修理费用，折旧费用，会计师申报等所有相关费用。如果相关费用加起来超过租金收入，那么不仅当年不用缴纳任何税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。 一般屋主都会选取第二种方式，这种方式计算下，当年亏损的情况可能性很高，这些都可抵减将来的收入。
第五，在处置房产时，可以考虑将出租房屋转为自住房屋以达到省税目的。个人在美国投资房产会区分是自住用房和投资用房。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年的话，可以享受个人$25万美元，夫妻双方$50万美元的资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是需要注意每两年中只能使用一次。 出租房屋可以变更为自住，那么满足上述条件的话可以享受税收优惠。
此外，对于投资用房而言，美国税法设有1031财产置换条款。该条款规定处置个人投资用房时，即满足在45天之内锁定新的房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得即可递延到新的房产上面。该条款可以反复应用无限次数。
希望对您有帮助！谢谢！！！
